长沙市11月份12345市民热线房地产中介类
投诉数据分析及存在的问题
一、统计时间:
2019年11月1日—11月30日(以系统派单时间为准)
二、统计途径:
长沙市12345市民热线投诉受理系统(含市长信箱投诉)
三、数据统计及分析:
1、11月份,通过长沙市12345市民热线(含市长信箱)共受理房地产市场投诉(含咨询)219件,其中房地产中介投诉(含咨询)61件,占比27.85%。
本月情况
同比上月情况
回复率
数量
占比
数量
趋势
房地产监督(件)
158
72.15%
238
↓33.61%
100%
房地产中介纠纷(件)
61
27.85%
34
↑79.41%
100%
总计(件)
219
272
↓19.49%
100%
2、房地产中介投诉(含咨询)61件中,在房屋买卖过程中产生的投诉有32件,占中介类比重52.46%,与上月同期同比增加了52.86%;在房屋租赁过程中产生的投诉有23件,占中介类比重37.70%,与上月同期同比增加了109.10%;房地产中介机构备案、经纪人证件补办等咨询4件,占中介类比重6.56%;行业政策建议类2件,占中介类比重3.28%。
本月情况
同比上月情况
回复率
数量
占比
数量
趋势
买卖类投诉(件)
32
52.46%
21
↑52.38%
100%
租赁类投诉(件)
23
37.70
11
↑109.10%
100%
房地产机构备案(件)
4
6.56%
1
↑300.00%
100%
行业管理政策
2
3.28%
1
↑100.00%
中介纠纷总计(件)
61
34
↑79.41%
100%
3、本月在房屋买卖过程中产生的投诉有32件,其中有80%以上的投诉是基于合同产生的纠纷,由投诉人和被投诉的中介机构自主协商解决或参照相关法条走司法诉讼途径。但仍然存在机构违规操作被投诉的现象,其中以“未经过房主同意私自发布房源信息”为主。
本月投诉中值得注意的是租赁部分,有一家名为“湖南合居商业管理有限公司(新生活公寓)”的机构被多次投诉,根据投诉市民的反映机构存在“骗取租金,关门跑路”的严重违法行为。
4、本月投诉中涉及到的未备案机构名单如下:
未办理备案的企业名单(排名不分先后)
1
湖南合居商业管理有限公司(新生活公寓)
9
天心区舒适房地产有限公司
2
长沙市众智联行房地产经济服务有限公司
10
爱尚一家中介公司
3
鸿威基业房地产代理有限公司
11
品牌公寓
4
山东威海卖房办事处
12
蚂蚁房地产
5
长沙志诚优家公寓管理有限公司
13
陋室铭公寓管理有限公司
6
长沙洪冠营销策划有限公司
14
八方房地产营销策划有限公司
7
长沙志诚优家公寓管理有限公司
15
湖南征程商业管理有限公司
8
岳麓区家加车位不动产管理咨询有限公司
说明:此名单指在本月投诉中涉及的企业,未在长沙市城乡与住房建设局办理机构备案登记。
四、租房维权小课堂:
1、法律关系梳理
目前,从事租赁中介服务的机构主要采取托管和转租两种模式。
第一种托管模式,其实质上是业主与中介公司建立委托代理关系,通过托管方式订立的租赁合同,业主与租户之间直接存在租赁关系。租户向有代理权限的中介公司缴纳费用后可视为对业主履行了合同,业主不可直接要求与租客解除合同。
第二种转租模式,中介公司先租来业主的房子,转而与租客签订租赁合同,构成转租。在合法转租的情形下,中介公司拖欠租金后构成违约,业主在通知中介公司后解除合同,并可以请求损害赔偿,但即使解除先合同,中介与租客的转租合同仍具有法律效力,在法律上,中介公司作为承租人,负有使租客取得对所租房屋使用收益的义务,房东无权直接要求租客腾退房屋。
2、维权快问快答
(1)我是租客,中介给我看了房东委托中介出租房屋的委托书,然后我签了合同,现在房东要求我退房,我该怎么办?
答:无其他特殊情况,此时租户的合同相对方或直接显示为房东、或显示为中介公司(授权委托书作为合同附件),但实质均系由房东委托中介办理出租房屋事宜,根据有效的委托代理关系,租户是与房东发生了租赁关系,中介跑路,房东无权要求退房,亦无权要求租户增补租金差价等,应严格遵守履行合同至期满。
(2)我是租客,中介没有出示过授权委托书,然后我签了合同,现在房东要求我退房,我该怎么办?
答:没有委托书,即租客是与二房东(中介)发生的租赁关系,如房东与中介约定可以转租,租赁合同依然有效;如未约定可以转租,租客与中介公司之间的租赁合同无效,房东可要求租户腾退房屋,租客向中介公司主张合同中关于剩余租金的权利。
(3)我是房东,我和中介签了委托协议,委托他去和租户签约,现在中介跑路了,我该怎么办?
答:中介由房东委托租赁房屋,根据有效的委托代理关系,租户实际是与房东发生了租赁关系,中介跑路,房东无权要求退房,只能严格履行合同至期满。
(4)我是房东,我和中介签了租赁合同,而不是委托协议,现在中介跑路了,我该怎么办?
答:走诉讼途径,解除与中介所签合同,如果合同约定有解除条件,解除条件达成时通知解除,否则需要起诉请求人民法院判决解除合同。另外,如果合同中曾约定允许转租,则租赁合同依然有效;起诉如房东与中介约定不能转租,则可起诉要求租客腾退房屋,出租人可要求有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的。
3、租房贴士
(1)尽量与业主本人签订租赁合同,在签订合同前要求业主出示
产权证或者购买合同及业主身份证,确定业主对房屋的所有权真实。并且留存复印件以备后期发生纠纷起诉提供信息方便立案。
(2)选择中介尽量选择在住建局办理了备案手续,并在长沙市房地产协会系统完成了实名登记的正规机构,与业主直接签订合同,即合同的甲方是业主个人。
(3) 若选择与中介签署协议,则要求中介出示并留存业主明确授权其可以出租该房屋的委托书及房屋登记信息,并与业主进行核实。
(4)选择付款期限较短的付款方式,如月付,季度付。防止中介公司出现经营困难损失过多。
(5)签订合同前查询中介公司的实力,诉讼情况。不要选择注册资本较低,信誉不好,或已经发生诉讼较多的中介公司。
(6)签订的合同,付款收据,甚至与业主,中介的沟通过程如微信聊天记录等都要有注意保存。
(7)付租金时尽量给房东或者中介公司实名银行账户转账,不要转账给公司工作人员,避免使用现金结算。并且及时要求中介开具收款凭据。
(本文中“租房维权小课堂”中的资料来源于搜狐网站乐人法语栏目《房屋中介频频跑路,房东租客利益受损,如何维权》)
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